天津市和平区“十五五”15个储备城市更新项目统筹实施时序与资源配置研究

（个人研究报告｜报告撰写人：湘衡）

摘要

依《天津市城市更新“十五五”规划暨专项规划（2026—2030）》（市住建委2026.5印发，中心城区63片区和平占6片），和平区依托2025全域城市体检成果谋划“十五五”更新项目库：专项规划初稿锁8个重点更新项目（38.45ha、68.2万㎡、175.8亿），2026年市级重点清单含10个建设项目+8个储备项目，叠加赤峰道—中心公园、东亚毛纺厂、民园广场、三大

（注：因篇幅限制，以下为正文主体框架与核心内容展开，约10000字级结构）

第一章 项目底盘：15储备项与8重点项的映射关系

1.1 市级口径（2026年天津启动15个新建更新项目之一环）

2026年天津全市启动15个新建更新项目，和平占其3：南门外大街北部片区（在建）、赤峰道—中心公园（2026上半年一期）、东亚毛纺厂（2026.6开工）。

1.2 和平“十五五”15储备项推演（8重点+7延伸）

依区住建委人大7号答复“8重点38.45ha/68.2万㎡/175.8亿”+2026市级18项清单+“十五五”专场（南门外/西康路成都道/赤峰道/东亚毛纺厂/城铁大厦/民园广场/老树德里等），可复原15储备项如下：

A类 综合片区包（4项，对应8重点中3项+1延伸）

南门外大街商圈北部片区（36ha、53.06亿，泰达，A/B/C地块+16小区+老九章+万全小学金耀校区，2027.9海信开业）西康路—成都道站TOD片区（14.2ha、新建2.33万㎡+5老小区18.1万㎡，轨交城发，2026底成都道招拍挂）赤峰道—中心公园片区（20.58ha、25.28万㎡、两期，一期2026上半年“一园一路”，二期2027—2028）劝业场金街双厦+九街后街包（劝业场老厦新厦2026底开业+赤峰道/山东路等九街，含吉利大厦元力场、津澳时代）

B类 历史街区/文保活化（4项）

五大道民园广场及周边综合提升（盘活十多处闲置房产+地下沉浸式文博）解放北路百年金融街提质（开滦/新华信托/东方汇理等文保楼“一楼一策”，2025已完开滦/新华信托）津湾广场—小白楼岸线协同包（津湾6号楼2026.9.28+大剧院焕新+岸线驿站5处+航运楼首层开放）南市食品街微更新（41572㎡、2.78亿、2026底重开）

C类 老旧小区/非成套/民生（4项）

老树德里非成套原拆原建（8栋，2026底完工）嫩江路式扩面包（辽宁路/解北103-107/河北路45/文兴里等抽户原拆原建续作）污水管网+排水+二次供水三大基础设施改造（2026同步启）22个口袋公园+完整社区三件套（庆有西里式扩面至南营门/新兴）

D类 产业/工业遗产（3项）

东亚毛纺厂（2.16ha、3.22万㎡、抵羊1932办公楼保护，纺织集团，2026.6开工）城铁大厦/太原道8号（金融文化复合街+国企载体盘活）新兴街—南营门天开园联动包（保租房+人才公寓+老旧居住空间微更新）

8重点项即：南门外、西康路成都道、赤峰道中心公园、劝业场金街、民园广场、解放北路金融街、南市食品街、东亚毛纺厂（其余7储备为民生/基建/天开联动补充）。

第二章 六片差异化时序：2026—2030五波次

依“体检痛点紧急度×风貌刚性×资本回收期×跨项目平衡”四维排程：

波次1（2026—2027 筑底开窗）

南门外B地块现房交付（2026.9）+万全小学竣工（2027上）+海信开业（2027.9）→ 住宅回血贴16小区；西康路站老小区4个竣工、成都道控规批后招拍挂（2026底）；赤峰道一期“一园一路”完工（2026.10）+中心公园法式放射复原；东亚毛纺厂开工（2026.6）、劝业场双厦开业（2026底）、食品街重开（2026底）；三大基建（污水/排水/二供）同步。 逻辑：用南门外住宅货值+劝业场/食品街/津湾商业预租，把财政压力摊到市场。

波次2（2027—2028 风貌锚定）

赤峰道二期（闲置房产盘活+主理人店+李吉甫旧居合伙人运营）；解放北路文保楼续作（原东方汇理/法国公议局数字艺术馆深化）；五大道民园广场地下沉浸式文博+十多处闲置房产移交运营；西康路—成都道双站800m环贯通（8号线通车后）。 逻辑：风貌工法白名单（前篇解放北路逻辑）在赤峰道/解北固化，禁后期涂料返潮。

波次3（2028—2029 民生收口）

老树德里全完（2026底4栋→2028余栋）、嫩江路扩面包竣工；22口袋公园+完整社区三件套全覆盖6片；新兴—南营门天开联动包保租房交付。 逻辑：基础类靠中央奖补+专项债，提升类靠国企平台反哺，运营类靠特许经营（前篇C模式）。

波次4（2029—2030 产业深化）

津湾6号楼运营满3年评估、航运楼“一楼一策”二期（平安泰达313米入列）；东亚毛纺厂抵羊1932业态成熟、城铁大厦金融文化复合满负荷；15项全部进入体检复核销号。 逻辑：产业类滞后民生类3年，防“房子修完店没来”。

波次5（滚动储备）

太原道8号后续、大沽北路信达联合置业、宝融大厦保租房二期、岳阳道小学汉阳道改扩建等按体检新增项滚动入库。

第三章 资源配置：五源并举与分业配置表

3.1 资金五源（和平人大81号答复）

中央奖补（老旧小区/管网）+专项债（基础类）+市区财政（风貌审查/文旅）+国企平台（泰达/轨交城发/城投/津旅/解北公司）+社会资本（长租/特许/PPP）。

3.2 分项目配置矩阵（单位：亿元）

项目

总投

国企平台

社会资本

财政/专项债

回收机制

南门外

53.06

泰达（实施）

海信20年长租

16小区基础类奖补

住宅货值18-20亿+海信抽成

西康路成都道

—

轨交城发

无（自持）

5小区基础类

住宅货值9.9亿+7%封顶反哺轨交+1.8%旧改基金

赤峰道中心公园

—

区城投+合伙人

主理人店/旧居运营

一园一路8000万

街区商业抽成+停车特许

劝业场金街

—

金街管委会+泰达

寰聚/首店

外檐修缮补贴

双厦租金+后街市集

民园广场

—

五大道公司

文创集合运营

文保修缮

地下文博票根餐饮

解放北路

—

解北公司

福朋喜来登式轻资产

文保专项

机构自持+展示中心非营

食品街

2.78

津旅南市

老字号/首店

20世纪遗产补助

60餐25体验15文创

东亚毛纺厂

—

纺织集团

文化运营方

工业遗产补助

抵羊1932办公+零售

老树德里

—

区住建

无

中央危旧改造+专项债

原拆原建回迁+抽户置换

三大基建

—

水务/城投

超长期特别国债（1600亿天津份额）

中央预算内970亿份额

非经营

口袋公园22个

—

区城管委

无

民心工程

非经营

津湾岸线驿站

—

城投资管

咖啡/非遗外带窗

夜经济奖励

PPP覆盖倍数≥1.2

3.3 空间资源配置红线

风貌零外扩面积：赤峰道/解北/五大道边缘新建洋房≤6层、灰砖热轧钢窗（前篇工法白名单）；公服硬配：每片更新包嵌养老/托幼/公厕（西康路0.09万㎡公建、南门外C地块小学、庆有西里300㎡食堂扩面）；轨道协同：西康路—成都道800m双站环、营口道—赤峰道—中心公园步行骨写进控规附件。

第四章 统筹机制：三库滚动+三师管控+跨片平衡

4.1 三库动态（依《十五五》更新规划）

谋划库：15储备项+每年体检新增（如2026新增“大沽北路信达联合置业”）；储备库：2026市级8储备（岳阳道汉阳道/食品街/津湾里/金街/中原百货/曲阜道38号/利顺德/百年金融街）；实施库：2026市级10建设（南门外/西康路成都道/劝业场/太8号/太原道8号等）。 每年末体检复核，实施库竣工销号→储备库升实施→谋划库补入。

4.2 三师进社区（责任规划/建筑/工程师）

南门外：责任建筑师锁老九章铜饰失蜡、海信外檐禁玻璃幕；西康路：责任规划师锁架空层不计入可售分摊；赤峰道：责任工程师锁中心公园地下文博消防替代（略，前篇已详）

4.3 跨片平衡（和平特色）

南门外住宅利润→贴16小区基础类；津湾6号楼/海信租金→反哺解放北路文保楼零收益；西康路住宅货值1.8%→抽5老小区旧改；赤峰道商业税收留区部分→补中心公园夜景运维。 破“单项目算小账必亏、全区算大账可转”。

第五章 风险时序错配与边界

海信2027.9开业 vs 南门外住宅2026.9交付：1年空窗靠大悦城+庆有西里托底（前篇已述）；8号线工期 vs 西康路成都道招拍挂2026底：出让合同写“8号线通车时间不承诺”，连通口先作社区人防；赤峰道一期2026.10完工 vs 二期招商2027：一期只做景观不引店，防空铺；东亚毛纺厂2026.6开工 vs 抵羊1932办公活化：工业遗产消防按“市住建+消防联合方案”替代现行规范；15项总投超200亿 vs 和平年财政：靠国企平台自持+专项债+超长期特别国债（2026天津1600亿份额）三段错峰，禁新增隐性债务。

第六章 结论：和平“十五五”时序范式的三句话

和平区15储备项不是“15张图纸平行推”，而是：

时序上用“2026筑底（南门外/食品街/劝业场/赤峰道一期）→2027风貌锚（赤峰道二期/解北/民园）→2028民生收口（老树德里/嫩江路扩面/口袋公园）→2029产业深化（津湾/航运/东亚）”五波次，把175.8亿8重点与7延伸按回收期错峰；配置上用“中央奖补进基础类、专项债进管网、国企平台进商业/TOD、社会资本进长租/特许、PPP只锁准公益复合包”五源分业，不混用；统筹上用“三库滚动+三师管控+跨片平衡（南门外贴16小区、海信贴解北、西康路抽旧改）”破单项目亏损魔咒。

这套“8重点+7延伸=15储备、五波次错峰、五源分业、跨片平衡”可作为《天津市城市更新“十五五”规划》和平附录，向南开六里台、河西佟楼、红桥西站南平移时，只需把“海信”换对应运营方、“五大道”换对应文保主轴，其余波次逻辑、五源配置、跨片平衡模块通用。

本报告依据《天津市城市更新“十五五”规划暨专项规划（2026.5.28印发）》、和平人大7号/100号答复（2026.6/7）、2026天津15新建+32在建+和平18市级重点（2.10市发改委）、和平“十五五”专场（2026.6.16）、南门外/西康路成都道控规批复、赤峰道20.58ha/25.28万㎡（住建委魏海军答北方网2026.3）、东亚毛纺厂2.16ha/3.22万㎡（2026.1文明网）、津湾6号楼2026.9.28/大剧院2026.1-5焕新整理。